Xunzi Human Nature Essay Example for Free

Xunzi Human Nature Essay Introduction Xunzi (Xun Qing, or Xun Kuang: c. 310-c. 219 BCE) lived at the very end of the Zhou dynasty. Like Mencius, he was an advocate and interpreter of the teachings of Confucius. Living a generation after Mencius, Xunzi lived through the final, brutal wars which ended with the state of Qin absorbing and unifying all the Chinese feudal states. Xunzi was a widely traveled scholar, teacher, and official. Document Excerpts with Questions (Longer selection follows this section) From Sources of Chinese Tradition, compiled by Wm. Theodore de Bary and Irene Bloom, 2nd ed. , vol. 1 (New York: Columbia University Press, 1999), 179-183.  © 1999 Columbia University Press. Reproduced with the permission of the publisher. All rights reserved. Selection? from? the? Xunzi:? â€Å"Human? Nature? Is? Evil†? ? Human? nature? is? evil:? its? goodness? derives? from? conscious? activity.? Now? it? is? human? nature? to? be? born? with? a? fondness? for? profit.? Indulging? this? leads? to? contention? and? strife,? and? the? sense? of? modesty? and? yielding? with? which? one? was? born? disappears.? One? is? born? with? feelings? of? envy? and? hate,? and,? by? indulging? these,? one?is? led? into? banditry? and? theft,? so? that? the? sense? of? loyalty? and? good? faith? with? which? he? was? born? disappears.? One? is? born? with? the? desires? of? the? ears? and? eyes? and? with? a? fondness? for? beautiful? sights? and? sounds,? and,? by? indulging? these,? one? is? led? into? licentiousness? and? chaos,? so? that? the? sense? of? ritual,? rightness,? refinement,? and? principle? with? which? one? was? born? is? lost.? Hence,? following? human? nature? and? indulging? human? emotions? will? inevitably? lead? to? contention? and? strife,? causing? o the? example? of? a? teacher? and? guided? by? the? way? of? ritual? and? rightness? before? one? will? attain? modesty? and? yielding,? accord with? refinement? and? ritual,? and? return? to? order.? †¦? ? †¦? A? questioner? asks:? If? human? nature? is? evil,? then? where? do? ritual? and? rightness? come? from I? reply:? ritual? and? rightness? are? always? created? by? the? conscious? activity? of? the? sages;? essentially? they? are? not? created? by? human? nature.? †¦? ? If? human? nature? were? good,? we? could? dispense? with? the? sage? kings? and? desist? from? the? practice? of? ritual? and? rightness.? Since? human? nature? is? evil,? we? must? elevate? the? sages? and? esteem? ritual? and? rightness.? ? Primary Source Document, with Questions (DBQs) on SELECTION FROM THE XUNZI: â€Å"HUMAN NATURE IS EVIL† Questions: 1. How does Xunzi’s understanding of human nature compare to your own? 2. How does Xunzi’s understanding of human nature compare to that of Mencius? Which do you prefer, and why? 3. Why might the two men, from the same background, both self-appointed interpreters of Confucius, and only one generation apart, come up with their respective understandings of human nature? 4. What implications does Xunzi’s understanding of human nature have for family life and government? Longer Selection From Sources of Chinese Tradition, compiled by Wm. Theodore de Bary and Irene Bloom, 2nd ed. , vol. 1 (New York: Columbia University Press, 1999), 179-183.  © 1999 Columbia University Press. Reproduced with the permission of the publisher. All rights reserved. Selection? from? the? Xunzi:? â€Å"Human? Nature? Is? Evil†? ? Human? nature? is? evil;? its? good? derives? from? conscious? activity.? Now? it? is? human? nature? to? be? born? with? a? fondness?for? profit.? Indulging? this? leads? to? contention? and? strife,? and? the? sense? of? modesty? and? yielding? with? which? one? was? born? disappears.? One? is? born? with? feelings? of? envy? and? hate,? and,? by? indulging? these,? one? is? led? into? banditry? and? theft,? so? that? the? sense? of? loyalty? and? good? faith? with? which? he? was? born? disappears.? One? is? born? with? the? desires? of? the? ears? and? eyes? and? with? a? fondness? for? beautiful? sights? and? sounds,? and,? by? indulging? these,? one? is? led? to? licentiousness? and? chaos,? so? that? the? sense? of? ritual,? rightness,? refinement,? and? principle? with? which? one? was? born? is? lost.? Hence,? following? human? nature? and? indulging? human? emotions? will? inevitably? lead? to? contention? and? strife,? causing? one? to? rebel? against? one’s? proper? duty,? reduce? principle? to? chaos,? and? revert? to? violence.? Therefore? one? must? be? transformed? by? the? example? of? a? teacher? and? guided? by? the? way? of? ritual? and? rightness? before? one? will? attain? modesty? and? yielding,? accord? with? refinement? and? ritual,?and? return? to? order.? From? this? perspective? it? is? apparent? that? human? nature? is? evil? and? that? its? goodness? is? the? result? of? conscious? activity.? ? Thus? warped? wood? must? be? laid? against? a? straightening? board,? steamed,? and? bent? into? shape? before? it? can? become? straight;? blunt? metal? must? be? ground? on? a? whetstone? before? it? can? become? sharp.? And? in? that? human? nature? is? evil,? it? must? wait? for? the? example? of? a? teacher? before? it? can? become? upright,? and? for? ritual? and? rightness? before? it? can? become? orderly.? Now,? if? people? lack? the? example? of? teachers? they? will? be? partial? and? narrow? rather? than? upright;? if? they? lack? ritual? and? rightness? they? will? be? rebellious? and? chaotic? rather? than? orderly.? In? ancient? times? the? sage? kings,? recognizing? that? the? nature? of? human? beings? is? evil that? they? incline? toward? evil? and? are? not? upright,? that? they? are? disposed? toward? chaos? and? are? not? orderly? created? ritual? and? Asia for Educators | Columbia University | http://afe. easia. columbia. eduÃ'Ž

The Narrative of the Life of Frederick Douglass :: Narrative Life Frederick Douglass

The Narrative of the Life of Frederick Douglass The Narrative of the Life of Frederick Douglass shows several instances in which his personal accounts of slavery are highlighted. These instances illustrate important realizations that Douglass makes concerning slavery, and/or about his own condition. The very first chapter of the novel produces the first example: loss of identity. Many slaves had absolutely no concept of time, in terms of factual dates. Slaves were kept "ignorant" as to the facts of the real world, in most cases not even knowing the year of their birth, preventing the knowledge of a captive's true age. A birthday is something with which people can identify, as they are a celebrated part of our culture, especially to youth. Douglass here identifies himself as a human being lacking what we may consider a normal childhood simply through the use of dates. We identify ourselves by the dates which surround the events of our lives. Part of our identity is formed from dates and this was a privilege he was denied. He is, however, provided with a general idea as to how old he truly is, " I come to this from hearing my master say, some time during 1835, I was about seventeen years old" (Douglass 1). Adding to this already tarnished identity is the status of his parental figures. While Douglass somewhat got to know his mother, he never really had a father. His father, according to practically everyone, was a white man, ."..opinion was also whispered that my master was my father..." (1). Although it is true that he knew his mother, it must be noted that they were separated while he was an infant and thereafter only met a total of four or five times. The consequences of not knowing who you really are may not have phased Douglass much during his childhood. However as he grew older and began to understand how the politics of slavery work, there is no doubt that this lack of principle human right (to which everyone should be entitled) certainly motivated Douglass towards achieving his goal of freedom. A major fear amongst slave owners is that their slaves will learn to read and write.

Factors Affecting Travel To Long Haul Destinations Report Essay

In this report I will talk about how factors affect travelling to long haul destinations and in this I will include: time zones, climate, seasonality and extreme climate conditions, travel restrictions, entry and exit requirements, health issues and social situations. In this report I will cover all of those with destinations such as : Australia, North Africa, Thailand, Indonesia, South Africa and few more. Time zones have a big effect on travelling to long haul destinations as people can get a jet lag which can ruin their holiday experience as they have to rest to get rid of it before they get active into more activities that they want to do whilst on holiday. The enjoyment of anything they do is reduced when they are jet lagged. Insomnia which is not being able to sleep properly is a very common side effect of jet lag and that is caused by the fact you wake up during the night and then sleep during the day which is caused by circadian rhythms being disturbed. Even NASA have estimat ed that you need 1 day of recovery for every time zone you cross to get back to normal so for example if it takes you 8 hours to get to Australia and you go from GMT to GMT+8 then you should have 8 days of recovery before you can actually be normal. This is also an issue with business trips as businessman need to get their thoughts straight on their work and projects as they land and sometimes they can’t because of the loss of concentration from jet lag. This is a big effect on business travel long haul as the employee’s aren’t as successful. The World Health Organization have also discovered that about 50% of people that travel to long haul destinations can catch more infections and illnesses to the lowering of human resistance which is what should fight any illnesses and infections and it cannot do it due to it fighting with the jet lag. The air in the aircraft is also not the same as on the ground and it gets you really dehydrated. British Airways have a jet lag calculator which you can use before your trip and it gives you tips on how to prevent jet lag and what to do to prevent it. Another risk of such a long flight like Australia can cause deep vein thrombosis which can be really fatal if not taken car e of as it can pop and enter straight to your lungs. It has been proven by the World Health Organization Research that the risk of deep vein thrombosis happening doubles. This is caused by the lack of movement and there are tips  on a lot of website of exercises you can do on the plane to avoid the risk and also to buy some in flight socks. Climate and seasonality also have a big effect ton travelling to long haul destinations but that is just because of people not checking and not being informed about important information. Australia has different seasons than England does. Australia’s hottest months are during Christmas time so if someone wants the best out of their weather they would be best to go at that time. People also aren’t aware of the monsoon season in Thailand which is a season of heavy rain falls. Travelling during that period of time is sometimes even more than 50% cheaper however you have to be prepared for worse rainfalls and worse storms than in the UK which not a lot of people like when they go on holidays. In march 2011 there was flooding in Koh Tao which lead to the evacuation of all people and if this happened whil st you were on your holiday it would totally ruin your holiday experience. When it comes to the extreme climate conditions such as the tropical cyclones which happen in the South Pacific Ocean on the South of the equator. There has been a Tropical storm in Mexico in 2013 leaving people with no way to get to the airport with one pair of shorts, sandals and a top waiting to be rescued. People are scared of visiting such destinations due to the risk of something like this happening. Moving onto the travel restrictions which are put in place by the government to inform tourists about any risks when visiting destinations or restrictions that stop them going to the country whatsoever. The FCO is a government company that has a website which gives all up to date information about any risks. There has recently been the Ebola virus ongoing which made the government put on restrictions on travelling to areas of West Africa. These restrictions are put in place at the moment until march 2015 as there still hasn’t been a cure fount and it’s a really deadly disease. Even though there has not been any risks of Ebola in the South Africa the times live have said in their news article that there has been a lot of people cancelling their holidays due to the fact that they are scared of getting the virus. Travel restrictions are put in place to prevent people from getting the disease and spreading it further. Next I will talk about the social situations that affect the travel to long haul destinations. The poverty in a lot of long haul destination countries reaches the extreme levels where beggars are around every corner. Tourists have to be really  careful with showing what they have and showing their wealth as the beggars end up making them feel guilty due to the fact that you maybe don’t want to help them and if you do it still makes you think that it isn’t enough. In Bandung which is a city in Indonesia there is an expected drop of 10% in tourism due to the increase of beggars on the streets. Tourists have to consider the culture and the level of poverty when they go to such an area and prepare themselves mentally to be able to enjoy this holiday. Also another example of this is the Ramadan city in Africa in which there are beggars not from even local areas harassi ng foreign tourists and making them give them all of their belongings. Recently these beggars were harassing two female tourists and when they didn’t succeed in getting anything out of them they tried to steal their stuff. This has been stated by Sumaiya Yousuf on the Rising Kashmir website. Next I will talk about the health issues that affect the travel to some long haul destinations. Health issues include things like diseases and epidemics. There is a disease ongoing at the minute of Ebola in the areas of West Africa which led to travel restrictions for UK citizens. This disease has not only lead to loss of tourism for West Africa but also for South Africa and some Asian cities as people are scared to come and visit those places because of the disease being this close. There has been researches done that showed that if the epidemic spreads into countries such as Nigeria and Senegal, Africa could lose up to 32.6 billion by the end of 2015. The Research also shows a 20%-40% drop in demand to travelling to areas close to the affected regions. All of this is stated in a International Business Times news online. Entry and Exit requirements are another issue affecting travel to a long haul destination due to the cost of it as they are really high. A single visit visa to China costs  £30 per person, vaccinations and the certificates for them could cost from  £15-  £150 per person depending on the destination and departure taxes when you are leaving to go back to England vary from  £20- £35 per person. Sometimes your departure tax is included in your flight however in some destinations such as Aruba, Dominican Republic, Jamaica and a few more you have to pay in local currency at the airport before you leave back home. Australia over the years since 2009 has increase their departure tax from $AUS7 to $AUS46 which as you can tell is a quick increase, we don’t know whether other countries will be doing departure taxes however it is really of putting when tourists  go to destinations and a lot of their money goes on Visas, Departure tax and Vaccination certificates.

Marktonderzoek naar behoeften binnen - Free Essay Example

Sample details Pages: 24 Words: 7172 Downloads: 9 Date added: 2017/06/26 Category Statistics Essay Did you like this example? Voorwoord Deze scriptie is voor mij het sluitstuk van de vierjarige Commercile Economie opleiding van de Hogeschool Leiden. Mijn grote dank wil ik graag uiten naar verschillende personen voor hun kritische ondersteuning, praktische begeleidingen en nuttige feedback. De Adjunct-directeur Dhr. H Kralt wil ik bedanken voor de geboden mogelijkheid om mijn scriptie bij De Raad Vastgoed BV (hierna: De Raad Vastgoed) te schrijven. Tevens wil ik Mevr. K. Minnee, Cordinator Crown Business Centers (hierna: CBCs), bedanken voor het altijd openstaan voor vragen en het aanleveren van verschillende gegevens. Don’t waste time! Our writers will create an original "Marktonderzoek naar behoeften binnen" essay for you Create order Daarnaast dank aan Dhr. B. Homans, afstudeerbegeleider, die mij door de lastige opstartfase heeft geloodst en tevens kritische doch nuttige feedback heeft gegeven. Uiteraard ook diegenen die vol enthousiasme en in alle openheid mij de gelegenheid hebben gegeven een kijkje te nemen in hun organisatie. De periode waarin ik deze scriptie heb geschreven, was zo mogelijk de meest enerverende periode van de hele opleiding. Vanaf de start van mijn scriptie kwamen er verschillende zeer interessante en leerzame maar alleszins tijdrovende activiteiten om de hoek kijken. Zo is er in de tweede helft van 2008 een project gestart door De Raad Vastgoed, waar als doelstelling werd gesteld een 9 weken durend ijsbaanevenement te organiseren in de Oude Flora te Rijnsburg. Het tijdrovende en energieverslindende project is een zeer leerzame en enerverende ervaring geweest voor mij. Ik kijk met plezier terug op deze afgelopen periode en hoop dan ook van harte dat het resultaat van mijn inspanningen u net zoveel stof tot nadenken mag geven als het mij gedaan heeft! Samenvatting De onderneming De scriptie die voor u ligt is in opdracht van De Raad Vastgoed BV (hierna De Raad Vastgoed) opgesteld. De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De verhuur van kantoorruimte geschied veelal onder de naam Crown Business Centers (CBCs), CBCs bieden organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten. Doelstelling De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de CBCs. Het product Uit het onderzoek blijkt dat de producten die de CBCs aanbieden gewild zijn op de Nederlandse kantorenmarkt. De producten die in de Multi tenant gebouwen worden aangeboden sluiten in het meerderendeel aan bij de wensen van de huurders. Wel is het opmerkelijk te noemen dat de vergaderfaciliteiten, die zowel voor interne- als externegebruikers toegankelijk zijn, weinig worden gebruikt. Succesfactoren Succesfactoren waar het aan ontbreekt; Geen bekendheid, zowel huur als vergaderruimten. Onbekend waar de concurrent meebezig is. Geen duidelijke visie en missie waar het personeel zich op kan richten. Succesfactoren die wel aanwezig zijn; Gunstige prijzen ten opzichte van concurrenten, zowel huur als vergaderruimten. Kwalitatief hoogwaardige gebouwen en diensten. Gespecialiseerde Bedrijfsonroerend goed makelaars. Marketing strategie Het speerpunt van de marketingstrategie is de bekendheid vergroten van de CBCs. Uit onderzoek blijkt dat CBCs niet of nauwelijks zijn te vinden via internet wat heden ten dage het belangrijkste hulpmiddel is bij het zoeken naar ruimte. Bekendheid vergroten klinkt als een eenvoudige conclusie, maar het tegendeel is waar, er moet worden gezorgd dat grote potentile klanten weten Wie je bent, Wat je doet, en Waar je de dienst aanbied. Het sturen van mailings naar grote potentile klanten. Adverteer in vakbladen. Plaats de CBCs op de meest gebruikte websites. Zie: Afnemersanalyse Risicos De risicos die de implementatie van de uitkomsten van deze scriptie met zich meebrengen zijn nihil. Dit komt door het feit dat de investeringen die moeten worden gedaan relatief gering zijn. Tevens zullen er geen grote veranderingen worden doorgevoerd binnen het concept, dit omdat het concept van Crown Business Centers prima is. Risicos die het vergroten van de vraag naar vergaderruimten met zich meebrengen zijn; Huurders kunnen geen ruimte meer huren en voelen de voorrangsrol van huurder minder. Gevoel van veiligheid binnen het CBCs wordt als minder ervaren wanneer er veel mensen van buiten de CBCs komen. Een logisch gevolg van meerdere personen in een pand is dat er minder frequent persoonlijk contact is met bijvoorbeeld de receptie. Financieringsbehoefte Om een duidelijke financieringsbehoefte vast te stellen, zal er eerst gekeken moeten worden wat de CBCs precies willen uitstralen. Visie, missie, richting? Zijn zomaar termen waarvan niemand binnen de CBCs een duidelijk idee heeft hoe deze moeten worden ingevuld. Het is derhalve lastig om een financieel plaatje neer te leggen voor bijvoorbeeld promotiekosten. De onderzoeker heeft er derhalve naar gestreefd om een opzet te maken voor de promotie, zoals staat beschreven in het hoofdstuk aanbevelingen. Qua financieringsbehoefte is het plan niet omvangrijk te noemen. De kosten om de adviezen uit het plan op te volgen komt op ongeveer 2000 euro uit. Dit bedrag is gebaseerd op twee basis aspecten; personeelskosten en promotiekosten. En wordt toegelicht in het hoofdstuk aanbevelingen. Plaats de CBCs op de meest gebruikte websites binnen de verhuur markt. Zie; afnemersanalyse. Dit hoeft niet veel te kosten, plaatsing op de websites is gratis en wanneer men hier enige ervaring mee heeft weinig werk. Enkele uren werk. De belangrijkste conclusies/behoeften van het onderzoek Plaats op de meest opgevraagde websites over kantoorverhuur, de CBCs. Zorg voor bekendheid bij potentile klanten. Ga na waar de concurrent meebezig is voor de toekomst. Kosten voor implementatie zijn niet hoog. Inleiding Marktonderzoek naar behoeften Binnen Crown Business Centers Het onderzoek dat in deze scriptie wordt uiteengezet behelst een marktonderzoek. Dit marktonderzoek heeft betrekking op de faciliteiten van CBCs, waarvan De Raad Vastgoed eigenaar is. Uit het onderzoek zullen sterke en zwakke punten naar voren komen van de CBCs ten opzichte van concurrenten. De Raad Vastgoed De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in de regio Bollenstreek en onderscheidt zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand. Crown Business Centers Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten. Doelstelling De Raad Vastgoed wil nagaan op welke manier de CBCs die De Raad Vastgoed in eigendom heeft op dit moment in de markt staan en hoe deze kan worden verbeterd. Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en/of kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de Crown Business Centers, ten opzichte van onze directe concurrenten. Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald. Probleemstelling Er zullen aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de winst. Het doel is binnen ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele stijging te zien van het operationeel resultaat binnen de Crown Business Centers. Probleemformulering Doelstelling De doelstelling van deze scriptie luidt; De identificatie en kwantificatie van de kritische succesfactoren voor het optimaal benutten van de diensten en faciliteiten, ten behoeve van de dienstverlening, resultaten en/of winst van de De Raad Vastgoed Probleemstelling Welke aanpassingen dienen te worden gedaan aan de diensten en faciliteiten ten behoeve van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten? Het doel is binnen ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n jaar na het uitbrengen van het adviesrapport een structurele daling te zien van de leegstand voor zowel de vergader- als verhuurruimten binnen de Crown Business Centers. Onderzoeksvragen Hoe ziet de huurmarkt van kantoorruimten er op dit moment uit? Hoe ziet de huurmarkt van vergaderruimten er op dit moment uit? Wat zijn de laatste trends en ontwikkelingen op de vergader- huurmarkt? Welke toekomst perspectieven biedt de markt? Welke verwachtingen zijn er bij de eindgebruikers? Welke aanvullende diensten en faciliteiten bieden concurrenten aan? Waar zijn prijsverschillen te vinden tussen concurrenten en de CBCs? Welke marketingstrategie moet De Raad Vastgoed hanteren? Financile onderbouwing Theoretisch kader Inleiding In het theoretisch kader van deze scriptie zullen uiteenlopende theoretische inzichten en visies op de probleemstelling worden weergegeven. Deze theoretische inzichten en visies zijn afkomstig van wetenschappelijk onderbouwde informatie. De doelstelling van deze scriptie zal in dit theoretisch kader dienst doen als lijdraad. Doelstelling van deze scriptie is; doormiddel van een marktonderzoek met als onderdeel kwantitatief- en kwalitatief onderzoek, de huidige positie bepalen van de CBCs, ten opzichte van onze directe concurrenten. Hierna zal een advies worden uitgebracht of en op welke wijze de faciliteiten moeten worden gefaciliteerd, zodat er op verschillende punten een economisch voordeel kan worden behaald. Modellen Concentratie van de markt Om een degelijke concurrentieanalyse te maken, zal er moeten worden gekeken naar de concentratie van concurrerende bedrijven op de markt. Dit kan worden gedaan met behulp van de Herfindahl-index (soms ook Herfindahl-Hirschman-index) dit is een term uit de macro-economie, meer in het bijzonder het terrein van mededinging, en is een maat voor de concentratie (marktaandeel) in een bedrijfstak. Hij kan daarmee gebruikt worden voor de beantwoording van de vraag in welke mate er in een bedrijfstak sprake is van een (bijna-)monopolie, een oligopolie, of van een goed gespreid scala aan aanbieders1. Definitie De maximale score is 1, hetgeen bereikt wordt bij de situatie dat er slechts een aanbieder is die dus 100% van de markt bestrijkt. Bij een groot aantal aanbieders, met ongeveer gelijke marktaandelen, nadert deze index tot 0. Indicatief kan gesteld worden dat een index van 0,10 (of 1000) duidt op een redelijke groot aantal aanbieders met redelijk gelijke marktmacht, maar dat bij 0,20 (of 2000) toch al van een behoorlijke concentratie sprake lijkt te zijn Bij deze wijze van berekenen wordt dus zowel rekening gehouden met het aantal aanbieders in een bedrijfstak als met de verschillen in marktaandeel. [1] Gebruik Nadeel van deze methode is dat de marktaandelen van alle ondernemingen in de markt bekend moeten zijn. Uit het zogenaamde Cross-sectieonderzoek van Bain blijkt dat geconcentreerde bedrijfstakken een hogere winstgevendheid hebben.2 Het gebruik van dit model is niet aan te raden binnen de Crown Business Centers, daar de gegevens die nodig zijn niet of zeer moeilijk zijn te verkrijgen. Daarnaast zullen in dit segment veel verschillende kleine ondernemingen zijn die een stuk voor stuk marktaandeel bezitten en niet zullen prijs geven. [2] De waardeketen en concurrentievoordeel Value Chain (hierna: waardeketen) is een instrument voor het vinden van manieren om meer waarde te creren voor de klant en is een analyse methode om concurrentie voordelen (en nadelen) van de organisatie te identificeren. Waardeketen management is in 10 jaar enorm veranderd. Producten zijn diensten geworden, de wereld is een grote globale markt voor inkoop en verkoop en in ICT en telecommunicatie is the sky nu echt the limit. Samenwerking met klanten, leveranciers en steeds professionelere logistiek dienstverleners is de norm.[3] Voor Michael Porter draait het niet om vragen als: Hoe groot is je bedrijf? Hoe laag is je kostenniveau? Of: hoe staat het met je productiviteit? Allemaal heel interessant, maar centraal staat bij hem de kwestie: Wat maakt jouw organisatie uniek, vanuit het perspectief van de klant? Waarin ben jij anders en beter dan de anderen in jouw bedrijfstak? Kritiek Een eerste kritiekpunt dat vaak wordt genoemd luidt: de omgeving verandert veel te snel om te kiezen voor een lange termijn-strategie. Het ontwikkelen van een houdbaar concurrentievoordeel is tegenwoordig gewoon onmogelijk. Het enige dat bedrijven kunnen doen, is het ontwikkelen van een flexibele, lenige structuur en cultuur om zo goed mogelijk op tijdelijke kansen in te spelen. Telkens weer! In de boeken van Porter gaat het om organisaties, markten, bedrijfstakken, activiteiten enzovoort. Maar wie zoekt naar verhalen in Porters boeken over ÃÆ' ©chte mensen van vlees en bloed, vindt hooguit een paar paragrafen. Door de activiteiten uit te voeren op een manier die waarde toevoegt die door klanten op prijs wordt gesteld is er vaak een hogere vraagprijs te rechtvaardigen (differentiatie strategie).[4] Onzekerheid over strategisch gedrag Verruit de meeste bedrijven hebben geen strategie aldus Henk Volberda, hoogleraar Strategisch Management en Ondernemingsbeleid aan de Erasmus Universiteit. Deze hoogleraar doet een serieuze poging om de impasse, waarin veel Nederlandse bedrijven momenteel verkeren, in kaart te brengen en het management van deze bedrijven zich er van bewust te maken, dat ze in een tunnel lopen met maar weinig licht aan het eind van deze tunnel.6 Ook binnen de CBCs valt te zien dat er geen duidelijke strategie wordt gevolgd. Een unieke keuze maken, dat is strategisch gedrag. En daar ontbreekt het aan, bij de CBCs ligt de nadruk op flexibiliteit, kwaliteit en efficiency. Veel belangrijker is innovatie, toegevoegde waarde en kennis; dat is de strategie voor de toekomst. Dit vanwege het feit dat wanneer er kennis is er innovatieve ideen kunnen worden bedachten die aan de wensen van de klanten ten goede komen. Daarmee kan er weer toegevoegde waarde worden gecreerd en daarmee kunnen weer de marges worden vergroot. Attribute Value-mapping De kern van AV-mapping is het in kaart brengen van de connecties tussen values (datgene waar de klant naar op zoek is) en attributen (de kenmerken van een product). In de AV-map worden zowel het aanbod van de eigen onderneming opgenomen als dat van belangrijke concurrenten. Een AV-map biedt zo helder inzicht in de concurrentiepositie.7 AV-maping is een recent ontwikkelde methode om goed inzicht te krijgen in hoeverre de eigenschappen van uw bestaande product- of dienstenaanbod (attributen) aansluiten bij de gezochte waarden van klanten (values). Dit inzicht geeft twee belangrijke voordelen: Stimuleert gerichte innovatie. Het legt haarfijn witte plekken dit zijn waarden die niet door bestaande attributen worden ingevuld in uw huidige aanbod bloot. Gerichte productinnovatie is zo mogelijk; innovatie initiatieven sluiten goed aan op de waarden die uw klant belangrijk vindt. Faciliteert een sterke positionering. Het geeft inzicht in de aspecten van het productaanbod die in de communicatie naar klanten benadrukt moeten worden, omdat deze het meest aansluiten naar waar de klant op zoek is.7 Om een Value map op te stellen, is het noodzakelijk consumenten te interviewen. De techniek die daarvoor is ontwikkeld, heet Laddering. Laddering is gebaseerd op de waarom vraag; in een interview wordt een consument gevraagd waarom hij/ of zij een bepaalde eigenschap belangrijk vindt en vervolgens waarom hij/ zij het gegeven antwoord weer belangrijk vindt, etc. 8 Kritiek Ondanks al deze voordelen kleven er ook een aantal nadelen aan de value map (T. Matanovich). Voor de value map is het essentieel dat je weet wat de kenmerkende aspecten zijn die de klant hanteert bij een vergelijking van de verschillende aanbiedingen. Om de value map goed te gebruiken moet je goed begrijpen hoe deze kenmerken zich laten vertalen in de aankoopbeslissing. Het grote nadeel van de value map is dat het geen rekening houdt met de prijsgevoeligheid. Kan de klant wel aangeven hoeveel procent van zijn keuze afhangt van de prijs?Als bijvoorbeeld 2 aanbiedingen identiek zijn, zal de koopbeslissing niet voor 100% afhangen van de prijs. Voor een goed begrip van prijsgevoeligheid moet men te werk gaan met andere methoden. Hypothesen Onderstaand enkele hypothesen van de onderzoeker. Deze hypothesen zijn verwachtingen die de onderzoek heeft vooraf aan het onderzoek. Gaande weg het onderzoek zullen de hypothesen doormiddel van het verzamelen van gegevens en bewijslast kunnen worden aangenomen dan wel worden verworpen De uitkomst van deze hypothesen zullen een bijdrage leveren aan de uiteindelijke conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek. De door de CBCs gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd. De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBCs. De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBCs zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd. Bedrijfsbeschrijving en situatieschets Bedrijfsbeschrijving De Raad Vastgoed is al 75 jaar gespecialiseerd in de verhuur van bedrijfs-, kantoor- en winkelruimte en verkoop van woningbouwprojecten. De portefeuille omvat ca. 500.000 vierkante meter vastgoed. De Raad Vastgoed is specialist in een regio die binnen vijfenveertig autominuten van het hoofdkantoor in Katwijk ligt. Tevens onderscheidt het zich van andere aanbieders door een hoge mate van flexibiliteit, alert reageren op ontwikkelingen in de markt en kennis van het gebouwenbestand.9 Crown Business Centers Startende en groeiende ondernemingen hebben te maken met hoge aanloopkosten en investeringen. Een CBC biedt organisaties de mogelijkheid om tegen betaalbare huurprijzen hoogwaardige bedrijfsunits te huren. Met als toegevoegde waarde een centrale receptie, vergaderfaciliteiten, restaurant en secretarile diensten.9 Leegstand Leegstand kan op verschillende manieren ontstaan. Zo is er structurele leegstand, dit komt voor wanneer er delen niet worden verhuurd doordat er geen interesse is in het desbetreffende object. Daarnaast is er nog frictieleegstand. Er is sprake frictieleegstand als gevolg van veranderingen binnen het pand. Hierbij is sprake van wanneer objecten tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuis, verkoop of verbouwing. Voor een gezond functioneren van de kantorenmarkt wordt een (frictie-) leegstand van 5 tot 6% van de totale voorraad als wenselijk beschouwd. Met de huidige leegstand zitten de CBCs rond om de gewenste frictieleegstand. Hierbij dient wel rekening to worden gehouden met regionale verschillen. De leegstand van de CBCs Haarlem I en Haarlem II bedraagt 23,6% van het totalen aanbod. Dit ligt dus duidelijk boven het gemiddelde. CBC Schiphol daarin tegen, scoort met een leegstand percentage van 5% wel beduidend beter dan de markt.10 CBC tenant Zodra een gebouw twee of meerdere huurders huisvest, zoals bij de CBCs, wordt het een Multi tenant- of verzamelgebouw genoemd. Een gebouw met ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n huurder wordt vanzelfsprekend een single tenantgebouw genoemd. Vooral starters profiteren van kleine, eenvoudig te wijzigen oppervlaktes en korte huurcontracten. Een Multi tenant- of verzamelgebouw is dus een uitstekend alternatief voor beginnende ondernemers die niet vanuit huis willen werken maar wel een goedkope huisvestingsoplossing zoeken.12 Marketing De verhuurbare panden van de Raad Vastgoed worden door De Raad Makelaars verhuurd, hier zijn verschillende makelaars welke gespecialiseerd zijn in BOG (Bedrijfsmatig Onroerend Goed). De kern van de werkzaamheden van de makelaar is de huur/verhuur van kantoren en bedrijfsruimten. Deze makelaar heeft de kennis van een betreffend pand en kan zo de potentile huurder het beste informeren. Over het algemeen wordt er weinig marketing bedreven ten behoeve van de CBCs. Er rijden enkele Smart autos rond die zijn bedrukt met het logo en enige tekst. Verder wordt er aandacht besteed aan advertising doormiddel van een bord op en rond de CBCs, ook hier gaat het om de logos en eventuele lege objecten die nog gehuurd kunnen worden. Op de website van de Raad Vastgoed, wordt het een en ander geschreven over wat de mogelijkheden zijn als toekomstige huurder. Deze website is alleen lastig te vinden via een zoekmachine. Andere middelen die worden ingezet zijn, artikelen die worden geschreven in vakbladen, denk aan Rijnstreek Business. Bij het hoofdstuk Afnemersanalyse wordt hier nog op terug gekomen. Vestigingsmotieven Uit onderzoek van de Universiteit Utrecht onder (ex)huurders van Hooghiemstra en Vondelparc blijkt dat representativiteit het belangrijkste vestigingsmotief is. Voor bedrijven is het belangrijk om een geschikte locatie te hebben om klanten te ontvangen. De locatie (dicht bij het centrum en goede bereikbaarheid) en de huurprijs zijn ook vaak genoemd als vestigingsreden. De contactmogelijkheden met andere bedrijven in een bedrijfsverzamelgebouw is niet vaak genoemd als motief. Eenmaal gevestigd gaat de meerderheid (56%) van de bedrijven wel zakelijke relaties aan met andere bedrijven in hetzelfde pand. Van de (ex)huurders ziet 68% het snel kunnen uitwisselen van informatie als belangrijkste voordeel.13 Voorzieningen en diensten De verschillende CBCs leveren diensten en hebben verschillende voorzieningen. Deze diensten en voorzieningen zijn niet in elke CBC gelijk. Hiervoor is gekozen vanwege het feit dat er niet altijd vraag naar een bepaalde dienst is of het niet rendabel genoeg is. Hieronder staat een overzichtslijst van de voorzieningen en diensten die worden aangeboden in de CBCs. centrale receptie zeer representatieve ontvangsthal postverwerking, verzending en frankeerservice (doorschakel) telefoonservice gebruiksmogelijkheid van fax- en kopieerapparatuur verhuur parkeerruimtes airconditioning bedrijfsrestaurant vergaderfaciliteiten fitnessruimte kinderopvang Huurprijzen Door het hanteren van marktconforme huurprijzen en een hoge klantvriendelijkheid is het CBC concept aantrekkelijk voor huurders. Qua huurprijzen behoren de CBCs tot de middenmoot. Kijkend naar tabel 1, is te zien dat de locaties die op Beukenhorst West worden verhuurd een prijsrange hebben van à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬110,- tot à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬150,-. CBC Schiphol/ Hoofddorp hanteert een prijsrange van tussen de à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬100,- en à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬ 200,-. Waarbij het gemiddelde verhuur bedrag à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬187,- bedraagt. Bij deze à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬187,- zijn alle kosten meegerekend in tegenstelling tot de gegevens uit onderstaande tabel. Conclusie Wanneer er wordt gekeken naar tabel 1, kan kan worden geconcludeerd dat het CBC Schiphol/ Hoofddorp qua prijs goed in de markt ligt. Vergaderfaciliteiten Zoals eerder in het rapport vermeld is, biedt elke CBC de mogelijkheid om vergaderruimte te huren. Zowel voor interne- als externe personen. Om te kunnen bepalen of en in hoeverre het aanbieden van de zalen aan externen aantrekkelijk is, moet er gekeken worden naar de huidige situatie. De vergaderruimten die worden aangeboden hebben een hoge kwaliteit meubels en stoffering. Presentatie benodigdheden zijn op huurbasis verkrijgbaar. De zalen die worden aangeboden variren van een capaciteit. Zo worden er zalen aangeboden voor Inrichting vergaderruimte meetings van 4 tot 100 personen. Onderzoek Onderzoek naar de vergadermarkt wordt om de vier jaar gehouden door NRIT Media, NRIT Media is de leverancier van betrouwbare vakinformatie in de vrijetijdssector. Zodoende is er in het jaar 2007 een nieuwe uitgave van Kennis van Zalen uitgebracht. In dit onderzoek komen allerlei aspecten naar voren met betrekking tot de vergadermarkt/ externe bijeenkomsten. Enigszins vooruit lopend op het hoofdstuk concurrentie is te zeggen dat de CBCs onder het kopje gespecialiseerde accommodatie kan worden ondergebracht. Dan blijkt dat de grootse concurrentie kracht te vinden is bij hotels en gespecialiseerde accommodaties. Duur van de bijeenkomsten Uit onderzoek blijkt dat 24% van de bijeenkomsten in een gespecialiseerde accommodaties 1 dagdeel duurt, 47% duurt 2 dagdelen (inclusief lunch of diner). Ruim 70% van de bijeenkomsten zijn eendaagse bijeenkomsten. Dat is een prima uitkomst voor de CBCs daar er geen overnachting mogelijkheden zijn binnen de CBCs.15 Aantal bijeenkomsten naar deelnemers Kijkend naar de bijeenkomsten en het aantal deelnemers daarvan kan worden opgemerkt dat meer dan 60% van de bijeenkomsten in gespecialiseerde accommodaties tussen de 0 en 20 deelnemers telt. 23% telt tussen de 20 tot 40 deelnemers.15 Conclusie Uit onderzoek van NRIT Media komt naar voren dat de duur van het merendeel van de bijeenkomsten maximaal een dag duren. Dit is in de CBCs ook terug te vinden in het reserveringsboek. Ook het aantal deelnemers per bijeenkomst dat in het onderzoek naar boven is gekomen ligt in lijn met de bevinden binnen de CBCs. Spreiding van bijeenkomsten in de tijd In het algemeen valt op dat de spreiding over het jaar in de loop der jaren ongeveer een gelijk beeld vertoont. Die piekperioden liggen in maart tot en met juni en van september tot en met november. De zomermaanden juli en augustus zijn de uitgesproken rustige maanden.15 In 2008 is echt een tegenvallende omzet terug te zien in de onderstaande grafiek. Wat hiervan de precieze oorzaak is, is nog niet te zeggen, afwachtende van de gegevens voor de rest van het jaar. Conclusie De spreiding van bijeenkomsten die in het onderzoek van NRIT Media naar voren komen liggen in lijn met de spreiding van bijeenkomsten binnen de CBCs. Wel is er een niet verklaarbare daling te zien van de omzet in het jaar 2008. Samen met de daling van de omzet is er ook een daling te zien in het aantal reserveringen. Prijzen Een prijsonderzoek is gedaan door NRIT Media, hier is gekeken naar de prijs per zitplaats. Wanneer er wordt gekeken naar de prijs per zitplaats bij gespecialiseerde accommodaties dient er opgemerkt te worden dat er een aanzienlijk prijsverschil is. Welke inhoud dat de prijzen bij de CBCs beduidend tot ruim 50% lager liggen dan gemiddeld in Nederland. Daarbij moet worden aangetekend dat de CBCs in de avond duurder zijn dan gemiddeld in Nederland. Concurrentieanalyse De CBCs hebben te maken met een aantal concurrenten. Enerzijds zijn dit bedrijven die lokaal opereren, anderzijds zijn die concurrenten die zich in het gehele land of zelfs daarbuiten vertegenwoordigen. Belangrijk is om een onderscheid te maken tussen deze concurrenten die als primaire en secundaire concurrenten kunnen worden onderscheiden. Dit onderscheidt is van belang om, aan het eind van het onderzoek, een heldere en afgebakende strategie voor te leggen en uit te voeren. Uiteraard is er voor gekozen om de meest relevante concurrenten aan een analyse te onderwerpen. Er is specifiek gekeken naar andere aanbieders binnen de markt die ongeveer dezelfde faciliteiten aanbieden, die min of meer substituten zijn omdat ze veel met elkaar gemeen hebben. Directe concurrenten Om de directe concurrenten te kunnen onderscheiden kijken we naar bedrijven die het zelfde concept hanteren. Het concept dat door De Raad Vastgoed in de CBCs wordt gehanteerd noemt men Multi tenant. In deze situatie zijn er meerdere huurders in een gebouw, waardoor de zorg voor algemene ruimtes, technische ruimtes, bijbehorende terreinen worden gedeeld met de andere huurders. Dit betekent dat de eigenaar van het gebouw het beheer van de algemene voorzieningen regelt en uitvoert of laat uitvoeren. Concurrentieanalyse In dit stuk komen de concurrenten in de omgeving van het de CBCs aan bod. Er wordt gekeken welke organisaties in de omgeving Hoofddorp/ Schiphol vergaderzalen aan externen aanbieden. In de onderstaande paragrafen worden de sterke en zwakke punten van de concurrenten in de omgeving weergegeven. Na de beschrijving van de organisaties in de omgeving volgt een SWOT analyse. Een aantal organisaties die kantoorruimte in Multi tenantgebouwen verhuren zijn: Transpolis, WTC, Transpolis en Regus. Deze organisaties bieden niet alleen bedrijfsruimte, maar voegen daar ook een servicepakket aan toe. Hierbij kan gedacht worden aan diensten als catering, schoonmaak, stomerijservice, vergaderfaciliteiten etc. Zoals eerder in het rapport genoemd staat bieden sommige organisaties business centers, hetzelfde concept als de CBCs. WTC, Regus en Tauro hebben verschillende locaties in Nederland en de eerste twee hebben zelfs locaties in het buitenland. World Trade Centers World Trade Center of WTC is een sociteit voor ondernemers voor de opbouw van een wereldwijd netwerk van bedrijven. In de Nederlandse WTCs worden vaak evenementen georganiseerd voor bedrijven die lid zijn van het WTC.16 Vestigingen Regus De Regus Group biedt bedrijven eenvoudige oplossing voor de uitbesteding van werkplekken, waardoor de behoefte aan werkplekken kan worden bepaald door de zakelijke behoefte. De kantoren van de Regus Group omvatten een door de klant aangestuurde mengeling van werkplekken, vergaderruimten en gemeenschappelijke ruimten, voorzien van geavanceerde communicatiesystemen en internettoegang, evenals van volledige IT-ondersteuning. Met 950 locaties, verdeeld over 400 steden in 70 landen, zijn de business centres van de Regus Group strategisch opgezet. 17 Vestigingen Amersfoort, Amsterdam, Arnhem, Breda, Den Bosch, Den Haag, Eindhoven, Hilversum, Hoofddorp, Leeuwarden, Maastricht, Nijmegen, Rijswijk, Rotterdam, Schiphol, Tilburg, Utrecht en Zwolle. Transpolis De faciliteiten en diensten die geboden moeten worden stellen huurders in staat hun behoeften aan ruimte te beperken en zich volledig te concentreren op de kernactiviteiten. Zo is er een modern restaurant aanwezig en zijn er vergaderfaciliteiten, een postkamer, een shuttle service, geavanceerd telecommunicatie netwerk en een receptie.18 Vestigingen Alphen aan den Rijn, Amsterdam, Delft, Den Haag Bezuidenhout, Den Haag Pres. Kennedylaan, Haarlem (in ontwikkeling) en Rijswijk. Conclusie Kijkend naar de prijzen die directe concurrenten in rekening brengen voor diensten en het huren van vergaderruimten, (Zie tabel 4). Liggen deze beduidend hoger in vergelijking met de CBCs. De vergelijking is tot stand gekomen door de contact op te nemen met betreffende onderneming en te vragen naar; Vergaderruimte voor 20 personen Datum: 5 januari 2009 Tijd: Van 12:00 tot en met 18:00 Flip-over Papier + pennen. Koffie Beamer + scherm Duidelijk wordt uit onderstaande vergelijking dat wanneer er alleen naar prijs zou worden gekeken er geen belemmering zou moeten zijn om de diensten en faciliteiten af te nemen bij een CBC. Afnemersanalyse Belangrijk bij een concurrentie analyse is de afnemersanalyse. Voordat dit onderdeel van het onderzoek is afgenomen, is er gekeken in hoeverre de diensten en faciliteiten die de CBCs aanbieden, bekend zijn. Hierover is eerder geschreven in het hoofdstuk Bedrijfsbeschrijving en situatieschets, marketing. De bekendheid is via deskresearch onderzocht door via zoekmachines huurruimten en vergaderruimten van de CBCs te zoeken. Tot verbazing van de onderzoeker zijn er legio websites (kansen), waar gratis kan worden geadverteerd, niet benut. Dit houdt in dat er geen vermelding op de meest bekende websites te vinden is. Op deze manier zullen potentile huurders de weg naar een CBC niet tot moeilijk kunnen vinden. De belangrijkste websites waar geen vermelding is van een CBC. https://www.business-centers.nl (tijdens onderzoek wel aangemaakt) https://www.vergadercentra.nl https://www.vvvbusinessguide.nl https://ww.vergaderen.nl https://www.businesscenters.nl Hieruit blijkt dat er nog niet genoegd aandacht is besteed aan de vermelding van de CBCs binnen de markt. Tevens zal er moeten worden gekeken naar de mogelijkheid van een of meerdere mailings naar grote ondernemingen die potentile huurders zijn van bijvoorbeeld de vergaderruimtes. Zeker gezien de prijzen zal een CBC een kanshebber zijn om een vergadering of meeting te mogen organiseren. Kwantitatief onderzoek Tijdens de afnemersanalyse is er een vragenlijst onder de al bestaande huurders rond gegaan. Waarin vragen zijn gesteld over het huidige aanbod van faciliteiten en diensten. En wat de huurders eventueel missen binnen het CBC. Methode Onderzoeksgroep De onderzoeksgroep die voor dit onderzoek in aanmerking is gekomen waren huurders die zich op dit moment al in een van onze panden bevinden. De onderzoeksgroep bestond uit alle huurders er is geen selectie procedure geweest. In deze subparagraaf wordt de lezer geÃÆ' ¯nformeerd over het aantal personen dat u aanvankelijk hebt benaderd om mee te doen, over de wijze waarop u deelnamen, hun aantal, hun kenmerken (leeftijd, geslacht, enzovoorts.). Ook alle andere relevante informatie over de deelnemers wordt hier vermeld, bijvoorbeeld de wijze waarop zij werden toegewezen aan de verschillende condities (bij experimenteel onderzoek). Meetinstrumenten In deze subparagraaf wordt de lezer geÃÆ' ¯nformeerd over de instrumenten die zijn gebruikt om de variabelen te meten. Per gemeten variabele dient u aan te geven welk(e) meetinstrument(en) is/zijn gebruikt en waaruit deze bestaan (bijvoorbeeld bij vragenlijsten geeft u aan om welke schalen het gaat, het aantal items per schaal en het scoringsformat). Indien u meetinstrumenten hebt gebruikt die door andere onderzoekers zijn ontworpen, dienen betrouwbaarheid en validiteitsgegevens te worden vermeld. Indien voor een of meer variabelen geen meetinstrumenten voorhanden zijn en u deze daarom zelf hebt ontworpen, dient u te beschrijven welke procedure u daarbij hebt gevolgd. U dient aan te geven dat u zorgvuldig bent nagegaan bijvoorbeeld via de cd-rom PsycLit of in het boek Documentatie van tests en testresearch in Nederland (Evers et al., 1996) of de benodigde meetinstrumenten al voorhanden waren, en dat dit niet het geval bleek te zijn. Procedure De enquÃÆ' ªte is opgestuurd naar de betreffende huurders. In deze subparagraaf moet u exact vermelden hoe u het onderzoek hebt uitgevoerd, vanaf het eerste contact met de poortwachters en deelnemers aan het onderzoek tot het moment waarop dit contact is beindigd. U vermeldt hier exact wat u en de deelnemers aan het onderzoek deden, en hoe zij dit deden. Wanneer u experimenteel onderzoek doet, dient u hier de condities te vermelden (bijvoorbeeld experimentele groep en controlegroep, enzovoorts), de instructies die u gaf aan de deelnemers in elk van de condities, het gedrag dat u van de deelnemers in elk van de condities verwachtte, en de controletechnieken die u hebt gebruikt (bijvoorbeeld randomisatie). Resultaten Het doel van deze paragraaf is de lezer te informeren over de gegevens die werden verzameld, en de uitkomsten van de analyse. U dient deze paragraaf te beginnen met een beschrijving van de steekproef en de respondenten. Daarna gaat u verder met het vermelden van de belangrijkste resultaten van uw onderzoek. Dit zijn de resultaten die betrekking hebben op uw deelvragen of hypothesen. U geeft per deelvraag of hypothese de waarde van de betrouwbaarheid van de daarbij behorende variabelen (indien van toepassing), met daarbij een criterium voor voldoende betrouwbaarheid. Vervolgens dient u de waarden op beschrijvende statistische maten voor alle gemeten variabelen te vermelden. Zo dient u, wanneer u met vragenlijsten onderzoek hebt gedaan, in een tabel de gemiddelden en de standaardafwijkingen van de variabelen te zetten, alsmede de correlaties tussen de variabelen. U moet kort aangeven welke conclusie(s) u trekt op basis van deze resultaten. Ten slotte beschrijft u de resultaten van de toetsen die u hebt uitgevoerd. Bij de resultaten van de toetsen vermeldt u of u eenzijdig of tweezijdig hebt getoetst, de waarde op de toets (bijvoorbeeld bij de F-toets de waarde van F), het waarschijnlijkheidsniveau (de p-waarde), en de richting van het effect. U dient tabellen en/of figuren te maken, wanneer u denkt dat deze de overzichtelijkheid van de resultaten bevorderen. Tabellen en figuren komen niet in de plaats van de tekst, maar dienen te worden gebruikt als aanvulling op de tekst. In de tekst dient u dan ook te verwijzen naar alle tabellen en figuren die u gebruikt. Tabellen en figuren moeten zelfstandig te lezen en te begrijpen zijn. Voor de lay-out dient u de APA-richtlijnen te hanteren. Productenpakket Service Prijs/kwaliteitsverhouding Klantentrouw Aanbevelingen Zoals uit het onderzoek naar voren komt, is het voor de CBCs zinvol om de zalen en de symposia organisatie aan te bieden aan externe gebruikers. In deze paragraaf wordt ingegaan op de promotiemix (mengsel van de verschillende promotiemiddelen die een bedrijf of organisatie inzet). De externe gebruikers moeten namelijk wel weten dat de CBCs de zalen ter verhuur aanbiedt. Promotie mix Het beschikbare promotiebudget ligt rond de à ¢Ã¢â‚¬Å¡Ã‚ ¬2000,- zodat kan worden aangetoond dat met een relatief klein budget een grote slag kan worden gewonnen. Hierbij moet worden aangetekend dat er promotie instrumenten zijn die weinig tot geen geld kosten, zoals mond tot mond reclame. Er zijn 5 belangrijke promotie instrumenten te onderscheiden, namelijk persoonlijke verkoop, reclame, sales promotion, public relations en direct marketing. Deze promotie instrumenten zullen eerst kort worden omschreven en daarna zal er worden toegelicht hoe deze toepasbaar zijn op de CBCs.12 Reclame: onder reclame wordt elke betaalde vorm van niet persoonlijke promotie van producten en diensten verstaan. Er zijn vele vormen van reclame te noemen, zoals folders, brochures en spotjes op televisie en radio. Voordelen zijn dat met reclame een grote doelgroep wordt bereikt en dat men de boodschap kan herhalen. Ook kan de boodschap ondersteund worden met kleur en geluid waardoor de boodschap aantrekkelijker overkomt. Met reclame kan een geografisch verspreide doelgroep bereikt worden. Nadelen zijn dat reclame onpersoonlijk is en dat er sprake is van eenrichtingsverkeer. Verder is er voor sommige vormen van reclame, zoals televisie, een groot budget nodig.12 Zoals de beschrijving hierboven al aangeeft bereiken de CBCs met reclame een grote doelgroep. Een goed middel is een advertentie in een vakblad. Wel moeten de CBCs er voor zorgen niet te onpersoonlijk te worden. Sta zo dicht mogelijk bij de klant is het advies van de onderzoeker. Persoonlijke verkoop: bij persoonlijke verkoop houdt men een mondelinge presentatie in een gesprek met potentile klanten met verkoop als doel. Bij persoonlijke verkoop is er sprake van interactie tussen 2 of meer mensen en kan men op elkaar reageren en vragen stellen. Door het persoonlijke contact kan er een band tussen de personen ontstaan. Het nadeel is dat deze vorm van promotie de duurste vorm is.12 Persoonlijke verkoop is voor de CBCs een middel dat in mindere mate overwogen kan worden. Zoals de beschrijving al aangeeft is het de duurste vorm van promotie. Er moet wanneer er voor deze methode wordt gekozen een duidelijke afbakening worden beschreven welke bedrijven er worden bezocht. Sales promotion: dit is een instrument om op korte termijn de verkoop te bevorderen. Dit kan bijvoorbeeld door kortingsbonnen, prijsverlagingen en geschenkacties. Het voordeel is dat deze manier van promoten de aandacht van klant trekt en dat het een extra stimulans tot aankoop is. Het nadeel is dat het effect vaak van korte duur is.12 Sales promotion is voor de CBCs geen aanbevelingswaardig promotiemiddel. Dit promotie middel is gericht, zoals staat beschreven, op prijs en korting. Daar de prijzen, zeker van vergader faciliteiten, al laag zijn binnen de markt is dit geen geschikt middel. Public relations: men probeert goede relaties met verschillende belangengroepen op te bouwen en een goed imago te creren door voor gunstige publiciteit te zorgen. Aan bijvoorbeeld een positief krantenartikel wordt veel geloofwaardigheid gehecht. De boodschap bereikt de klant als nieuws en niet als reclame. Een voorbeeld van PR is een persbericht. Vaak is het de bedoeling om door middel van PR gratis publiciteit te krijgen.12 Zoals bij het stuk over reclame wordt aangegeven dient er geadverteerd te worden in vakbladen. Een goed alternatief is om een artikel over de CBCs te plaatsen. Dit is binnen de Raad Vastgoed vaker gedaan bij CBC Lisse. En andere projecten. Deze manier van adverteren komt, zoals staat beschreven, geloofwaardiger over en tevens is het informatief. Direct marketing: behalve persoonlijke verkoop is er nog een manier van direct marketing. Hier zijn vele vormen van, namelijk: e-mail, post en telefoon. Direct marketing is specifiek aan een bepaald persoon gericht en de berichten kunnen snel in elkaar worden gezet en worden aangepast aan verschillende doelgroepen. Het is een manier om ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n op ÃÆ' ©ÃƒÆ' ©n relaties op te bouwen.12 Zoals staat beschreven in het subhoofdstuk marketingstrategie dienen de CBCs een database met potentile klanten te creren waarnaar verschillende mailings worden gestuurd met als inhoud de mogelijk van huren en vergaderen binnen de CBCs. Potentile klanten moeten de naam gaan koppelen aan de diensten en faciliteiten die de CBCs aanbieden. Hypothesen De door de CBCs gehanteerde prijzen zijn niet competitief genoeg binnen de verhuur- en vergadermarkt en dienen te worden verlaagd. Uit onderzoek blijft dat de CBCs een prima prijs range hanteren voor de aangeboden diensten en faciliteiten. Mede daarom adviseert de onderzoeker geen prijs wijzigingen. De aandacht die wordt besteed aan de marketing is onder de maat om de juiste aandacht te krijgen voor de CBCs. Het blijkt uit onderzoek dat er nog een hoop te verbeteren valt aan de marketing die wordt bedreven voor de CBCs. Zorg allereerst voor naamsbekendheid. De missie en visie die de Raad Vastgoed heeft opgesteld voor haar CBCs zijn bekend bij haar werknemers en worden nagestreefd. Het blijkt dat er geen missie en visie voor de CBCs op papier staan waardoor niemand van de CBCs kan vertellen wat de missie en visie is van De Raad Vastgoed voor haar CBCs Haalbaarheidsanalyse Aan de aanbevelingen uit het hier voorgaande hoofdstuk zitten consequenties verbonden. Hierbij moet gedacht worden aan organisatorische, personele en bedrijfskundige consequenties. De adviezen en de consequenties ervan kunnen weerstanden onder het personeel oproepen. Consequenties van adviezen met betrekking tot de zalen en verhuur Er hoeven ten gevolge van deze adviezen geen nieuwe functies gecreerd te worden. Het beheer van de zalen blijft onder de verantwoordelijkheid van de receptie binnen de CBCs. Alle taken die met de adviezen samenhangen kunnen aan bestaande functies worden gekoppeld. Ook daarbij denkend aan de PR-afdeling. De werktijden van de medewerkers van het personeelsrestaurant of receptie zullen niet veranderen, maar het zal voorkomen dat er langer gewerkt moet worden wanneer een bijeenkomst langer duurt dan de reguliere werktijden; De afrekening en betaling van externe vergaderingen en bijeenkomsten vindt zoals heden plaats op basis van nacalculatie. Het opstellen van de facturen gebeurt door een medewerkster die de administratie van het restaurant en de keuken bijhoudt. Deze facturen worden doorgestuurd naar aan andere afdeling die voor de verzending zorgt. Tevens houd deze afdeling in de gaten of de betaling op tijd gebeurt en verstuurt wanneer nodig aanmaningen. De inrichting van de zalen blijft ongewijzigd. Het is voor de exploitatie van de zalen niet nodig om de inrichting en het type meubilair te veranderen. De zalen zijn zo functioneel mogelijk ingericht en het aanwezige meubilair is representatief. De sleuteluitgifte van de zalen blijft onder het beheer van de receptie. Het personeel van het restaurant heeft eigen sleutels om de zalen te openen en kan eventueel ook de zalen voor de externe klanten openen; De parkeergelegenheid voor de externen blijft ongewijzigd. Zij kunnen ÃÆ' ³f op de bezoekersparkeerplaats parkeren of op de parkeerplekken van het CBC die nog niet zijn verhuurd. De prijzen die nu worden gehanteerd zijn afnemers vriendelijk en het advies van de onderzoeker is dan ook om de prijzen niet te wijzigen. Wanneer er een plotselinge grote toeloop ontstaat, die naar alle waarschijnlijkheid ontstaat uit externe partijen, een prijs verhoging met ingang van 1 januari 2010. Voor de verhuur van kantoorpanden zal er weinig veranderen, de huidige economische situatie moet worden uitgezeten. Wel moet er ook hier worden gewerkt aan naamsbekendheid. Literatuurlijst Internet bronvermeldingen Auteur onbekend, Wikipedia (2008), Herfindahl-index, publicatiedatum vrijdag 11 juli 2008. Geraadpleegd op 6 oktober 2008 via https://nl.wikipedia.org/wiki/Herfindahl-index Auteur onbekend, Samenvatting Algemene Institutionele Economie, publicatiedatum donderdag 25 november 1999. Geraadpleegd op 4 oktober 2008 via https://www.stress.utwente.nl/modules/databank/upload/173721_AIE_SAM1.PDF?loginID=f02b32b31999e9a00127fa4379d0e686 Walther Ploos van Amstel, Tien jaar sleutelen aan de laatste meter, publicatiedatum vrijdag 19 september 2008. Geraadpleegd op 3 oktober 2008 via https://www.managementsite.nl/663/Supply-Chain-en-Inkoop-Tien-jaar-sleutelen-aan-de-laatste-meter.aspx Ben Tiggelaar, De ideen van Michael Porter over strategie en concurrentie, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 25 september 2008 via https://www.spartners.nl/index.php?id=43 Auteur onbekend, waarom CRM implementaties falen: het bewijs, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 16 oktober 2008 via https://www.crm-marketing-centre.nl/index.asp?ContentID=1923 Wiebe Zijlstra, Innovatie en bedrijfsstrategie alleen nog aan de borreltafel?, publicatiedatum 2005. Geraadpleegd op 11 december 2008 via https://www.zbc.nu/main.asp?ChapterID=4055 Yoursi Mandour, Attribute Value-mapping, publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 12 december 2008 via https://www.icsb.nl/data/tool/61_De%20Attribute%20Value%20map.pdf SIT Scandinavia, Attribute-Value Mapping, publicatiedatum 2006. Geraadpleegd op 12 december 2008 via https://www.md.kth.se/edu/mce/4F1901/SIT%20Tool%20-%20Attribute-Value%20Mapping%20v6.pdf Monumentale meters met meer waarde publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 13 december 2008 via https://tekstontwerp.com/beheer/editor/editor_files/downloads/De_Raad.pdf Monitor Haagse Kantorenmarkt 2006 2007, publicatiedatum 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.denhaag.nl/docs/bsd/cijfers/monitor_06-07HaagseKantorenmarkt.pdf Factsheets kantoren- en bedrijfsruimtemarkt, publicatiedatum 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.dtz.nl/fbi/include/evi_imagebank/img.asp?id=1620number=1object_type=0src=image Van single tenant naar multi tenant publicatiedatum mei 2007. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://hbo-kennisbank.uvt.nl/cgi/hh/show.cgi?fid=1499 Vastgoedmonitor Utrecht 2008 publicatiedatum december 2008. Geraadpleegd op 20 december 2008 via https://www.utrecht.nl/images/Secretarie/Bestuursinformatie/Publicaties2008/pdf/vastgoedmonitor_2008.pdf World Trade Centers Association Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://nl.wikipedia.org/wiki/World_Trade_Centers_Association Regus Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://www.regus.nl/switch/www/aboutus/default.htm Transpolis Publicatiedatum onbekend. Geraadpleegd op 26 december 2008 via https://www.transpolis.nl/nl/index.html Boeken Porter, M.E. (1985). Competitive Advantage. Creating and sustaining superior performance. New York: The Free Press. Yousri Mandour, Marleen Bekkers, Philip Waalewijn (2005). Een praktische kijk op marketing- en strategiemodellen. Rotterdam: Academic Service. NRIT media. Kennis van zalen 4. Breda 2007 Herfindahl-index (2008) Samenvatting Algemene Institutionele Economie (1999) Commercial real estate leasing, asymmetric information, and monopolistic competition Tien jaar sleutelen aan de laatste meter (2008) De ideen van Michael Porter over strategie en concurrentie (onbekend) Waardeketen van Porter (onbekend)